隐藏着哪些风险？本站编辑|王婷婷多次“鸽派”云锦东方，毫无意外地成为今年沪市的顶级红盘。5月12日，位于上海徐汇区的热门新盘云锦东方开始认购，“精彩”程度远超想象。一边是“亿万富翁在烈日下排队”，一边是低分选手各显神通，“一日夫妻”、“现场撮合黄牛”、“购买高分合格黄牛”、“资本黄牛”、“代理持有者”等。5月16日上午，云锦东方进入最后一天的认筹。据我们观察，烈日下依然聚集了数百人，有人在排队入场认筹，有人在整理资料。因为这次只能一个人进去，很多家属都在想办法从保安那里进入现场。”很明显，我不信任另一半。"
5月16日12点，云锦东方申购结束。(王婷婷摄)
除了购房者，还有很多自称房产中介、财务顾问、装修等的人。他们正在寻找潜在的顾客。一位中介告诉本网，给积分不足的客户介绍高分结婚对象是可以的，但要给对方一些“好处”。“比如你给对方五六十万或者六七十万，我只会帮忙介绍。你给她(他)酬金，她(他)给我一些，我就相当于穿针引线了。”不仅如此，还有一位中介向本站介绍如何利用“婚变”在一年多后出售所购房产。“你摇一摇之后，再加一千万，马上就出来了。再过一年多就结婚了。”

云锦东方的火爆打破了今年上海新房认购率的纪录。到5月15日下午，申购费率组数量已经超过700个，申购费率约66.7%，触发积分毫无悬念。到5月16日中午12点，云锦东方三期已经获批，800多组。之前错过了又一个爆红的百汇花园的许婧，对这次认购很有信心。他告诉本网，云锦东方入市太突然，导致很多人没时间准备，这几天为了认基金内分泌失调。“大热天晒太阳，准备充分的话需要自己来。”从开发商层面来说，云锦东方也是为了抵制“黄牛现象”，所以有“史上最严认购要求”。比如要求500万的认购资金，第一套900万，第二套2900万的冻结资金，并规定资金冻结20天以上。不仅如此，这次认购还设置了银行网点的要求，必须是徐汇区的银行网点。同时还要求购房者提供过去12个月的银行流水，并需要银行盖章。这也是上海积分制以来，第一个需要银行跑水的新房项目。即便如此，仍然不可避免的会有黄牛涌入订阅网站。“已婚黄牛”、“持有黄牛”、“基金黄牛”等各种黄牛都在项目认购现场寻找商机。“我有五个满分埋伏在这里，随时结婚，随时认基金。”根据对本站的现场了解，项目工作人员也知道有些投资人是黄牛，但他们无法阻止，因为他们无法回答这句话:“我结婚了，合理合法。为什么不让我认基金？”过于热闹的认筹现场也“惊动”了上海警方。本台询问现场民警是否存在黄牛结婚等现象。警方表示，昨天接到购房者投诉后赶到现场，随后将对“黄牛”现象进行调查。但是，如果选择黄牛的认购者最终集资成功，摇号卖房，也是合法的。北京盈科(上海)律师事务所全球合伙人、房地产法律事务部主任郭仁认为，从购房者的角度来看，无论是已婚黄牛、持有黄牛还是资本黄牛，都存在一定的法律风险。郭仁告诉本网，“根据国家法律规定，婚后财产属于夫妻共同财产。如果你选择了黄牛临时和一个人结婚，但是最后黄牛不同意离婚，也不把房子给你鉴定，那么黄牛也有可能分到房产，风险比较大。”代持涉及更深层次的问题。如果别人代持，自己却反悔，不配合购房者办理过户，需要通过诉讼解决。诉讼最终能否得到支持，取决于确凿的证据。更重要的是，像云锦东方这样的新房，要持有五年才能交易。如果持有人在这五年中发生任何风险或意外，该财产可能成为遗产。如何追查这些财产，确定属于谁，也应该通过诉讼来解决。“借款名下还有一套房子。如果别人涉及其他诉讼或者一些纠纷，房子一旦被查封，解封就很难了，甚至我可能还要帮这个人还钱。”郭仁指出，通过这些渠道买房，最终可能会影响买房资格，存在摇号后是否会被认出来等隐患。除了法律风险，云锦东方的火爆也引发了业内人士对市场风险的担忧。“云锦东方今天很火，但是要卖五年。在未来不确定的环境下，这个差价利润能否兑现值得怀疑。”目前，云锦东方已经确认将触发“五年出售”。这些投资者会毫不犹豫地代表黄牛结婚买房。他们在疯狂逐利的同时，也面临着未来房产税会不会出台，五年后市场如何缓解的问题。等待不可预知的未知。然而，对于一些成功的买家来说，市场是否存在风险似乎并不是他们需要考虑的问题。即使不考虑倒挂，“买了赚了”的逻辑依然成立。“只要是好的一套，你都会参与。如果这样不对，今年就剩香港陆启源了。”显然，“高倒挂”的神话依然吸引着每一个想从中套利的人。作为鼎好的红盘。com，云锦东方之所以“异常火爆”主要是因为单手倒挂优势明显。
云锦东方认筹现场。(王婷婷摄)
今年4月，上海第四批新房正式公布，位于徐汇滨江的云锦东方三期第二批入市，以备案均价164907元/平方米位列第一，也打破了上海新房备案均价的天花板。这一期均价在3000万-9000万左右。此次共发售105套房源，其中三洋房42套，别墅63套。户型面积176平米到408平米。项目认购时间为5月12日至5月16日，预计6月3日开盘。其中，住宅均价约13.2万元/平方米，别墅均价约17.82万元/平方米。虽然新房价格创新高，但相比云锦东方之前的成交价，一次新的成功可能会有2000万元的倒挂后盾。在这批追加的房源中，以355平米的平均面积为例，按照目前二手房的成交价格，一手房和二手房的价格差至少2130万元，以最保守的倒挂6万元/平米计算。上海链家的数据显示，云锦东方二手房挂牌价平均在20万元/平方米左右，别墅挂牌价更高。今年三四月份成交均价21-29万元/平方米。2021年，云锦东方刚开盘的时候，当时的新房均价在15万元/平方米左右。不到两年时间，二手房价格上涨近10万元/平方米。这让很多高分且资金雄厚的购房者抱着“买了赚几千万”的想法蜂拥而至。云锦东方由东航集团旗下的上海东航置业有限公司开发建设。据天眼查app显示，东航股份通过上海东航投资有限公司直接控制上海东航置业有限公司，东航投资有限公司100%控股。云锦东方是上海东航地产的项目。2021年10月，一批云锦东方三期入市时，入围分数为89.52分，即基础分满+123个月社保，基础分50分+165个月社保。按照这次认购的火爆程度，预计这批云锦东方将成为上海积分制以来第一个真正的满分。云锦东方项目三期共规划222套房源，其中124套联排别墅，户型面积约384-570平米，98套多层住宅。这次推105套后，全盘只剩22套房源。到时候新的时候，还是会被各种购房者抢光。"